日前召开的福建省委城市工作会议，为福建省城市高质量发展擘画了宏伟蓝图、指明了实践方向。作为福州市城市规划建设的主力军，福州市规划设计研究院集团有限公司（以下简称“福州规划设计集团”）深入学习领会会议精神，结合一线实践，就如何激发自主更新活力、赋能城市高质量发展，分享几点思考。

把握自主更新的时代意义

当前，传统政府主导的更新模式面临资金压力与主体活力不足的双重挑战。自主更新以产权人为主体，凝聚市场与社会多方力量，正是破解瓶颈、激活内生动力的关键路径。它不仅是响应省委“盘活存量”部署的创新实践，更是福州迈向内涵式、可持续高质量发展的必然选择。

直面自主更新实践中的现实挑战

福州自主更新实践探索起步较早，现已落地4处危险住房的自主更新项目，包括秘书横巷16、18号楼、乌山路旧改（2处）及鼓屏路九彩社区项目。在福州推进自主更新的探索中，我们发现，要真正激发社会主体的积极性，形成可持续的更新机制，仍需跨越诸多现实障碍。

一是政策与制度供给有待创新突破。现有政策体系多围绕增量开发构建，对存量更新、特别是居民或社区主导的自主更新，缺乏系统性的顶层设计与专门指引。虽然福州已出台《福州市国有土地上零星危险住房自主更新改造实施办法》等相关政策，但在支持力度、操作弹性、激励机制上与先进城市相比仍有提升空间，导致落地案例偏少，政策红利未能充分释放。

二是技术标准体系亟待创新适配。当前适用于新建项目的规划建设标准（如密度、间距、绿地率、日照等），往往难以直接套用于情况复杂、空间受限的自主更新项目，容易导致项目陷入漫长的“一事一议”，影响效率。亟须创新编制一套贴合福州实际、符合自主更新项目特点的专项技术标准与审查指引，为项目合规实施提供清晰路径。

三是经济可行性与资金平衡面临新考验。对经营主体而言，自主更新项目前期投入大、周期长、不确定性高，而因更新带来的外部增值收益缺乏有效的“价值捕获”机制，影响市场参与意愿。对居民而言，自筹资金压力大，改造后物业增值预期不明确，加之部分老旧房产土地使用年限问题，都削弱了其自主更新的动力。资金筹措渠道相对单一，过度依赖财政或居民自筹，可持续性不足。

四是居民主体意识与参与能力需要创新培育。长期形成的依赖政府心理，使得部分居民付费购买改善服务的意识不强。同时，由于缺乏有效的组织与赋能渠道，居民在更新项目的前期策划、规划设计、实施监督等环节深度参与不足，导致其主体作用和能动性未能充分发挥。

系统推动“三个转变”，夯实“三大保障”

面对新阶段新要求，福州的城市更新工作须构建坚实的支撑保障体系，其关键在于推动“三个转变”，夯实“三大保障”。

着力推动“三个转变”——

推动从“供给侧主导”向“需求侧牵引”转变。改变过去“有什么资源推什么项目”的思路，转向以深入细致的城市体检和更新资源普查为基础，精准识别不同尺度的空间潜力、产业需求和居民自主改善诉求。建立动态的“城市更新需求清单”，确保更新资源精准响应民生需求，激发居民自主更新的内在动力。

推动项目生成从“自上而下”向“自下而上”转变。建立规范化的自下而上项目申报与生成机制，畅通自主更新项目发起渠道。制定城市更新项目库管理办法，搭建统一的项目信息平台，鼓励居民、社区、产权单位等主动提出更新意愿和初步方案。组建城市更新专家委员会，对申报项目进行可行性评估与专业技术指导。

推动实施模式从“政府主导”向“多元共治”转变。倡议推动成立“福州市城市更新联盟”，整合多方资源。探索设立专业化的城市更新运营公司，为自主更新项目提供“一站式”实施与运营服务解决方案；推广“社区营造师”制度，协助居民完成意愿协调、方案优化、过程监督等核心环节，提升基层自主更新与共治能力。

扎实夯实“三大保障”——

强化政策保障，以法治化引领规范化。加快城市更新地方立法，积极推动《福州市城市更新条例》制定出台，重点在规划土地整合、审批流程优化、产权登记、税费优惠、容积率奖励等方面给予明确支持。

强化技术保障，以标准化促进高效化。一是高质量编制福州市“十五五”城市更新专项规划，明确更新重点区域、重点类型、目标策略、实施时序及支持策略。二是加快构建自主更新专项技术标准体系，针对老旧小区自主改造、危旧房原拆原建等，制定差异化的设计指引、审查标准及简化流程。

强化资金保障，以多元化实现可持续。建立“谁受益、谁出资”的合理成本共担机制，鼓励产权人成为自主更新的出资主体。积极拓展资金渠道：探索设立市、区两级“城市更新基金”，对符合条件的自主更新项目给予补助或低息贷款；鼓励金融机构创新“更新贷”等金融产品；研究建立“价值捕获”机制，探索将部分因更新产生的土地增值收益定向用于支持该片区公共设施改善或平衡部分改造成本，增强自主更新的财务可行性。

自主更新是激发城市内生动力、实现人民城市愿景的重要实践。福州规划设计集团将坚决贯彻省委、市委决策部署，积极发挥“行业智库”与“技术引擎”作用，全程深度参与城市更新，特别是自主更新相关政策研究、标准制定、项目策划与实施服务，助力打造一批具有示范意义的自主更新案例。

（作者系福州市规划设计研究院集团有限公司总经理）

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