8月10日，厦门市自然资源和规划局向市轨道集团正式颁发轨道1号线不动产权证。这是我省首本三维不动产权证书。

扫描产权证上的二维码，三维模型图便浮现在眼前。车站主体、盾构区间、通风井、出入口，每一处空间结构都可以任意旋转、放大、拉伸，地下每一层的权属边界一目了然。这本证书的核发，标志着厦门不动产登记从传统二维平面正式迈入三维立体空间确权登记新阶段。

立体呈现，权属边界看得见

传统不动产权证长什么样？一张平面图纸，标注宗地的平面位置和面积。如果一栋楼地下有3层、地上有20层，且地上、地下空间属于不同权利人，在平面图纸上只能局部表达，无法完整体现。

三维不动产权证改变了这一切。它以三维立体空间模型为宗地基础，能够直观呈现地上、地下建（构）筑物的空间范围、权属边界。

厦门市测绘与基础地理信息中心地籍海籍调查科科长庄惠民介绍：“二维表达就是一张图纸、一个红线图，标上‘地上高度50米，地下高度-10米’属于某个权利主体。用二维图加文字来表达三维的实体，具体如何，要靠人们想象。三维不动产权证把这个实体真实呈现出来了。”

三维不动产权证实现了立体可视化查询。不动产登记部门通过优化系统，为三维不动产单元赋码（二维码），并与三维电子附图精准关联。市民扫描二维码后，就能对模型进行360度旋转、缩放及点选等操作。

“以前的产权证要贴一叠图纸，包含宗地图和各层的平面图。现在只要扫一下二维码，就能直接链接官方网站。相比于二维图只看表面，三维图可以从各个角度观看，非常直观。”庄惠民用手机向记者展示。

“三维不动产登记还解决了地下空间确权登记难题，有效化解空间权属交叉情况下的界线认定难题，让不动产登记空间权属真正看得见、可核验，为未来城市空间精细化治理筑牢坚实产权底板。”厦门市自然资源和规划局自然资源调查监测与确权登记处处长蔡冠青说。

确权赋能，地下资产活起来

轨道交通是城市公共交通的骨干。厦门地铁1号线于2017年12月开通运营，全线总里程30.3公里，日均客流39万人次，是承载岛内外客运的骨干线路。但长期以来，地下车站、盾构区间等构筑物受限于传统二维地籍管理模式，存在一个尴尬的困境：看得见、摸得着，但确不了权。

不仅如此，随着地铁、综合管廊、地下车库等项目陆续落地，城市空间正在快速走向立体化。“一个公园可能下面是车库，再往下是地铁，上面可能还有空中连廊。”庄惠民举例说，“同一个投影面，可能出现空中使用权、地表使用权、地下使用权分属不同权利主体的情况。传统平面图纸上所有投影叠在一起，权属边界无从区分。”没有产权，就无法评估、抵押和盘活，地下空间资产价值就难以“显化”。

三维确权的价值，首先是让地上、地下空间的权属更加清晰、可量化、可流转。这一点，在选取厦门地铁1号线作为首证试点上体现得淋漓尽致。

“取得不动产权证书，为厦门轨道交通项目国有资产规范化管理、资产盘活利用打下坚实法律基础，为后续TOD综合开发（公共交通导向型开发）、资本运作、投融资创新创造了必要条件。”厦门轨道集团报建技术主管刘铭介绍，“厦门轨道集团以产权确权为基础，积极对接资本市场，探索轨道交通资产盘活路径，推动轨道资产由‘实物管理’向‘权属+价值管理’转变，实现国有资产保值增值和良性的投资循环。”

“选择轨道1号线作为首证试点，既能解决轨道项目地下空间产权登记实际需求，也能形成示范案例，为后续地下综合体、市政工程等权属关系复杂的项目三维登记积累实操经验。”蔡冠青说。

技术兜底，城市治理提能级

三维不动产权证背后，是一整套技术体系的支撑。

“在过去的项目验收上，厦门采用了‘多测合一、一测多用’的技术路线。在三维不动产权证的测绘上，不需要再花钱重测，只要验证图纸跟现场相同，即可用原本的成果搭建3D模型。”庄惠民说。具体做法是利用已有竣工测绘资料开展三维地籍补充测绘，获取地铁出入口、地下站厅站台、轨道区间段及设施的三维坐标、尺寸、高程等信息。

最大难点在于权利范围的界定。

“地铁项目中，隧道倾斜、地不平等情况十分常见，不能一刀切地划分。”庄惠民介绍，为此，厦门提出了“最小必要三维空间”原则：既包含建筑实体空间，又限制用地空间上下面最小高度，同时为其他项目的开发留出余地。

解决了权利范围的界定，厦门创新确立了按单站点和单区间分别设立不动产单元的原则：一个站点（地表出入口加地下站厅）为一个单元，一段盾构区间单独作为一个构筑物单元。

“以后某个站被征收用地，或是要补一个通道，只需拿那一站的证件进行变更，无需按往常一样拿整本证。”庄惠民说，“整本证摊开有几米长，权籍调查是连片做的，成本高，还麻烦。”同时，厦门还一次性为全市所有轨道交通线路预编了统一的19位宗地代码，各站点、区间的前14位统一，后5位结合线路号和站点顺序号区分。“这也是在为接下来全市所有轨道交通线路的三维确权做准备。”

下一步，厦门将持续深化试点成果应用：加快总结经验，系统梳理技术规程和管理流程，形成可复制可推广的标准规范；拓展应用领域，逐步将三维登记推广至地下综合管廊、空中连廊等复杂不动产类型；深化数据应用，依托不动产单元代码打通规划、审批、建设、验收、登记全链路，真正实现“一码管地、一图管地”。另外，构筑物方面仍要再精细化，庄惠民指出：“不同构筑物差异很大，我们还要做好技术储备，把各类构筑物规范起来。我们会不断吸收各地的先进经验，互相学习借鉴，推动技术的迭代升级。”（王彦雯 陈挺）

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